京都や大阪で不動産を売却する場合隣接する道路が問題となるケースがあります。京都や大阪で不動産を売却する場合は、道路の種類や位置及び幅によって、地価にも影響を与えることがあります。京都や大阪での不動産売却では、地価に影響を与える道路の問題について理解する必要があります。そもそも、都市計画区域内において建築物を建てる場合は、敷地が道路と接している必要があります。その場合の道路の定義は建築基準法に記載されています。国道や都道府県道、市町村道などの公道で幅員が4m以上のものは、当然のこととして道路と認められます。その他、開発行為や土地区画整理事業の道路も認められます。私道では、幅員が4m以上の位置指定道路や、幅員が4m以下でも一定の条件の下に認められる二項道路も道路として認められます。建築基準法に記載のない道路は、道路としては認められません。
もしも、都市計画区域内において敷地が道路と接していなければ、その敷地では、建て替えや新築はできないことになり、地価は低下することが予想されます。敷地は属している用途地域により、建ぺい率と容積率が定められています。道路の幅は容積率の規制値に一定の影響を与えます。もしも道路幅が一定以上狭い場合は、用途地域ごとに定められた容積率よりも低い容積率が適用となり、地価は下がります。敷地の建築面積は、角地の場合は緩和規定があります。その敷地が角地であるかどうかを判断する場合にも、道路幅が関係します。敷地を挟む二つの道路の幅が一定以上ないと、建ぺい率の角地緩和は受けられず、地価が下がることが考えられます。
敷地に建物を建てる場合は、接しているのが道路なのか隣地なのかにより、建てることができる建物の大きさが異なります。多くの場合、道路と接している敷地の方が建物を建てる場合に有利となります。しかし、道路幅が狭く、高さ制限による道路斜線が適用となる場合は、道路があることにより建物を建てる条件が不利となります。道路と接していることが有利となるか不利となるかは、建築物を計画してみなければ、正確なところはわかりません。しかし、不動産売却においては、隣接する「道路」が問題になることは確かです。